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2009年1月14日 (水)

不動産譲渡所得税について

筆者が破産管財人として不動産を売却した場合,不動産の譲渡所得税を払ったことがない。バブル崩壊で不動産価格が下がり,譲渡益が無いからかと漠然と思っていたが,先祖伝来の土地で,売却すれば本来莫大な譲渡所得税が課せられる場合でも,譲渡所得税を払ったことがない。また,抵当権を実行されて不動産を失う場合には,譲渡所得税を払う必要はないとよく聞く。だが,これらの認識は正しいのか,根拠は何かとなると,知らない弁護士も多い。少なくとも筆者は知らなかった。調べてみると,こういうことである。

まず,所得税法9条10号は,所得税を課さない場合として,「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合における国税通則法第二条第十号(定義)に規定する強制換価手続による資産の譲渡による所得その他これに類するものとして政令で定める所得(第三十三条第二項第一号(譲渡所得に含まれない所得)の規定に該当するものを除く。)」と規定している。ここに「強制換価手続」とは,「強制換価手続 滞納処分(その例による処分を含む。),強制執行,担保権の実行としての競売,企業担保権の実行手続及び破産手続」をいう(国税通則法第2条第10号)。

これによると,一見,抵当権の実行や破産の場合には,所得税が課せられないように見える。しかし条文をよく読むと,所得税が課されないのは,「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合」であることが前提だ。すなわち,抵当権を実行されて担保不動産を失った場合であっても,債務者に資力があって,残りの債務を弁済できるときは,原則どおり,譲渡所得税が課せられる。だから,「抵当権実行の場合には譲渡所得税はかからない」という認識は間違いだ。ただ,実際の大多数の例は,債務者に余力が無い場合なので,現実には,譲渡所得税が課せられなかっただけのことである。

同様に,破産の場合であっても,破産財団が増えすぎて100パーセント配当を超えてしまった場合には,譲渡所得税の支払義務が発生する。ただ,これも,現実には100パーセント配当を超えることがほとんど無かっただけである。

ちなみに,所得税法9条10号は,「政令に定める場合」には譲渡所得税が課されないと認めている。この政令とは,所得税法施行令26条である。これによると,実際競売や破産手続を行わなくても,競売等が避けられない状況で任意売却し,かつ,売却代金を全額返済に充てた場合には,譲渡所得税がかからない場合がある。もっとも,税理士に聞いたところ,税務署がこの条項の適用を認めることは余り無いそうだ。(小林)

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コメント

小林先生
ブログでの鋭い分析には常々感服しております。
さて、小職は法的倒産処理を中核業務(やはりその中でも破産管財人が6,7割)としておりますが、個人の譲渡所得税のことは処理経験もないことはもとより深く考えたこともありませんでした。先生の上記の記事内容を拝見して自分の未熟さをあらためて痛感しました。小職が執行機関として交付要求されたのは感覚では累積4~500件はあるはずですが(個人破産で税務処理にシビアな検討を要する事案は希というのは弁解にすぎないのでしょうね)アマぶりが情けなくなりました。
そこで、恥を承知で、先生が例で挙げられている「譲渡益発生・100%配当事案」(今抱えている法人破産で100%配当がありそうなのもあります。もちろん未経験)の場合の問題点・処理を考えてみました。最近、倒産業務が激増してグロッキーかつ疲弊・行き詰まりを感じている無能な小職ゆえ大ミスがあるおそれはご容赦を。
1 管財人には納税義務がないので、破産者に申告させるか税務署に決 定してもらう。
2 開始後に発生したこと、換価に関して発生した租税とは解されないこと(事業者破産の消費税とは異なる)から譲渡所得税は劣後債権。
3 税務署に交付要求してもらう。

投稿: 機関弁護士 | 2009年1月14日 (水) 19時55分

コメントありがとうございます。ご質問ですが,現時点では正直分かりません。もし私だったらどうするか,といわれれば,3を選択すると思います。100%配当で余剰がある以上,管財人の選択としては破産者に返すか(破産者が自然人の場合),税務署に払うかの2者択一と思いますが(とりあえず追加報酬はあきらめるとして),破産者に返してトラブルになるリスクを冒すよりは,税務署に考えてもらう,という実に保身優先の選択です。これ以上のところは,考えてみて,できる限り,追ってコメントしたいと思います。

投稿: 小林 | 2009年1月14日 (水) 22時28分

小林先生
小職の唐突なコメントに対してご返答いただき誠にありがとうございました。先生の法曹をとりまく記事を今後とも楽しみにしております。

ところで、小職の上記コメントは「所得税は、国税通則法で申告によって税額が確定するので(例外的に税務署長が決定又は更正で税額確定)、破産者に申告させて税額を確定させて、劣後債権たる譲渡職税を税務署長が裁判所に交付要求した上で管財人が弁済する」という趣旨でした。
(破産者が著しく弁済が困難でない場合は、開始後に多大な所得を得て自由財産を形成する・・辣腕経営者・専門家?・・ような場合でしょうが、破産者が自主的に申告をすることはあまり期待できない?)
ところが、よく考えると、劣後債権であると単純に述べたものの、劣後債権に該当するのは「破産財団に関して破産手続開始後の原因に基づいて生ずるもののうち、破産財団の管理換価等に関する費用に該当しないもの」なので、もし譲渡所得税が「破産財団に関する」ものでない場合
は、劣後債権ですらない(破産管財人が破産財団から弁済する法的根拠がない)ことを見落としていました。すいませんが、追加コメントさせていただきました。
(追伸)
大阪地裁・大阪高裁の破産管財人の源泉徴収義務に関する判例には非常に困惑しています。小職も多額の退職金を弁済する事案を抱えており、最高裁が早期に弁論・判決をして決着してくれることを望んでいます。

投稿: 機関弁護士 | 2009年1月15日 (木) 21時55分

ご指摘ありがとうございます。理論的にはご指摘のとおりと思いますが,直感的には,100%配当で余りが出た以上,管財人が払うのか,破産者が払うのかは別にして,余りから譲渡所得税を払うのが正しい,という気もします。そして,これもご指摘のとおり,破産者に申告させるのは現実的とは思えません。となると,余りが出たときには,管財人に申告義務があることになる,となってしまいそうです(というか,余りが出なくても,申告義務だけはある,と言うことになる?)。これはとってもイヤですね。どうしたらいいのでしょうか。

投稿: 小林正啓 | 2009年1月16日 (金) 11時51分

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